قوانین اجاره

قوانین اجاره

برخی از قوانین فی مابین موجر و مستأجر

درهنگام تنظیم قرارداد اصلا عجله نکنید و با دقت و وسواس متعارف همه موارد را یک به یک بررسی و چک کنید تا مشکلی پیش نیاید.

وقتی اجاره نامه تنظیم شد، و طرف یعنی موجر و مستاجر مکلف به انجام تعهداتشان هستند و حق برهم زدن و فسخ قرارداد را ندارند. زیرا عقد اجاره جز عقود لازم است.  فقط با شرط فسخ در قرارداد یا توافق طرفین قرارداد قابل فسخ است.

 

اگر در مدتی که ملک و خانه در اختیار مستاجر است اگر اتفاقی بیفتد که امکان استفاده از آن از بین برود قرارداد برای باقی مانده منفسخ می شود یعنی خود به خود فسخ میشود و نیازی به موافقت یا رضایت موجر ندارد.

 

برهمین اساس در ماده ۴۸۵ قانون مدنی نیز قید شده؛《اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. نه اینکه قرارداد خود به خود فسخ شود.

سوال : اگر در قرارداد مدت آن قید نشود تکلیف چیست؟

قانون مدنی در ماده ۵۰۱ مقرر کرده که اگر مدت اجاره در اجاره نامه قید نشود و اجاره بها براساس روز یا ماه یا سال معین شده باشد، لذا مدت اجاره یک روز یا یک ماه یا یک سال خوهد بود۰

اما اگر هیچ مدتی در اجاره نامه تعیین نشده باشد یعنی نه کل مدت قرارداد مثلا یکساله قید شود و نه اجاره بها براساس روز یا ماه ذکر نشود، این قرارداد به حکم ماده ۴۶۸ قانون مدنی باطل است.

مستأجر چه موقع نباید قرارداد اجاره را امضإ کند؟

نکته ۱:

اگر مالک ملکی فوت کرده باشد تا زمانی ک ورثه گواهی انحصار وراثت دریافت نکرده و گواهی پرداخت مالیات بر ارث نپرداخته اند و آنها در زمان تنظیم اجاره نامه ارائه نکنند،نباید اقدام ب تنظیم اجاره نامه کرد چون این معامله ازنظر حقوقی باطل است زیرا مالک فوت کرده و حاضر نیست و از طرفی موجرین سهم شان از موضوع اجاره نامه قانوناً مشخص نیست و از طرفی ممکن است ورثه دیگری هم باشند که از جریان قرارداد آگاه نباشد اما در گواهی حصر وراثت اگر ارائه شود نام همه وراث قید شده و تردیدی وجود ندارد.

 

نکته۲:

اگر موجر یا مستاجر صغیر یا مجنون (دیوانه) باشد نمی توان قرارداد اجاره تنظیم کرد مگر بوسیله ولی یا قیم آنها که باید کپی شناسنامه ولی و قیم نامه ضمیمه قرارداد شود.البته در قسمت طرفین قرار داد در ماده یک باید مشخصات مالک اصلی یعنی صغیر یا مجنون نوشته شده و در صفحه توضیحات به موضوع ولایت پدر یا جد پدری و یا قیم اشاره شود.

 

نکته ۳:

سن بلوغ شرعی طبق تبصره یک ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی برای دختران ۹ سال تمام قمری و برای پسران ۱۵ سال تمام قمری است. اما در قراردادها و همچنین در دفترخانه های اسناد رسمی اگر طرفین قرارداد کمتر از ۱۸ سال سن داشته باشند نمی توانند به تنهایی قرارداد را امضا کنند مگر به همراه ولی یا قیم یا اینکه ولی و قیم وکیل انتخاب کنند تا بجای آنها قرارداد را امضا کنند. بنابراین در زمان تنظیم قراردادهای ملکی مثل اجاره نامه اگر یکی از طرفین دختر یا پسری بود که به سن ۱۸ سال شمسی نرسیده باشد حتما بخواهید که ولی یا قیم آنها هم ذیل قرارداد را امضا کند و مدارک مربوطه فتوکپی برابر اصل شده و ضمیمه قرارداد شود.

 

چند نکته مهم برای مدت اجاره نامه :

نکته ۱:

فوت موجر یا مستاجر تاثیری در مدت قرارداد اجاره نمی گذارد و لذا ورثه آنها جانشین شخص فوت شده بوده و قرارداد به طرفیت آنها ادامه می یابد مگر اینکه طرفین با توافق یکدیگر قصد فسخ قرارداد را داشته باشند که هیچگونه منع قانونی ندارد.

نکته ۲:

اگر مدت در اجاره نامه تعیین نشود باعث باطل شدن قرارداد است ولی از طریق قانون روابط موجر و مستاجر و مراجعه به شورای حل اختلاف نمی توان تقاضای تخلیه سریع ملک را نمود در این شرایط باید دادخواست تایید ابطال اجاره نامه را به دادگاه تقدیم نمود تا پس از تایید و صدور رای، دستور تخلیه آن را گرفت.

نکته ۳:

یکی از مزایای تعیین مدت در اجاره نامه استفاده از مزایای قانونی برای تخلیه سریع آن است که با جمع سایر ارکان اجاره نامه می توان ظرف یک هفته تخلیه آن را دریافت نمود. اگر اجاره نامه رسمی باشد تقاضای تخلیه از طریق دوایر اجرای ثبت دفترخانه ای که اجاره نامه را تنطیم کرده بعمل می آید. و در اجاره نامه عادی از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک دستور تخلیه صادر می گردد.

نکته ۴:

اگر مدت اجاره طولانی باشد معمولا اجاره بهای آن بیشتر از اجاره نامه هایی است که مدت آن محدود است مثلا شش ماهه یا یکساله. زیرا در مدت طولانی ارزش پول کاهش می یابد. لذا اگر مدت یک قرارداد مثلا ۵ ساله باشد اجاره بهای آن ممکن است از حد معمول برای اجاره یکساله بیشتر باشد یا ممکن است در قرارداد شرط شود هر سال ده یا بیست درصد به آن اضافه می شود.

نکته ۵:

عقد اجاره به محض انقضاء مدت از بین می رود و مستاجر باید سریعا ملک را تخلیه و در اختیار موجر قرار دهد. و الا موجر ناگزیر باید از طریق طرح دعوا و تنطیم دادخواست حقوقی علیه مستاجر تقاضای تخلیه آن را نماید که معمولا مشمول زمان و هزینه است . البته موجر می تواند علاوه بر تقاضای تخلیه ملک استیجاری تقاضای اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره را تا زمان صدور حکم و اجرای آن نماید که مستاجر علاوه بر تخلیه باید بابت روزها و مدتی ک پس از قرارداد از ملک استفاده می کرده و در تخلیه آن تاخیر داشته هزینه و اجرت را به قیمت روز بپردازد.

نکته ۶:

مدت اجاره باید بر اساس روز ، ماه و سال شمسی تنطیم شده و تاریخ شروع و پایان آن نیز در قرارداد به طور صریح و روشن قید شود.

نکته ۷ :

چنانچه مدت قرارداد منقضی شده باشد ولی مستاجر کماکان به سکونت خود ادامه بدهد، و از طرفی موجر مخالفتی با این موضوع نداشته باشد در صورتی که مدت قرارداد تمدید نشده باشد،

اجاره بهاء باید بر اساس قیمت عادله روز تحت عنوان اجرت المثل باید به موجر پرداخت شود چون اجاره بهاء موضوع قرار داد که به آن اجرت المسمّی گفته می شود فقط مربوط به مدت مقرر میان طرفین می باشد.

از طرفی عدم تخلیه ملک پس از پایان مدت و از طرفی عدم اعتراض موجر دلیل بر تمدید آن نیست زیرا در قانون مدنی ایران سکوت علامت رضایت محسوب نمیشود.

 

بنابراین حتی اگر ۶ ماه از پایان مدت قرارداد گذشته باشد و در طی این مدت مستاجر اجاره بهاء سال قبل را پرداخته، باز هم موجر می تواند هم درخواست تخلیه ملک را نماید و هم مطالبه اجرت المثل مابه التفاوت اجاره بهاء سال قبل و مدتی را که مستاجر پس از اتمام قرارداد در ملک نشسته و از منافع آن استفاده نموده است.

بحث بعدی در خصوص اجاره بهاء، موضوع مطالبه اجور معوقه است. اجور معوقه همان اجاره ماهانه و مبلغ اجاره ای است که میان موجر و مستاجر درباره آن در قرارداد توافق شده است ولی مستاجر تا لحظه تقدیم دادخواست از سوی موجر، از پرداخت آن خودداری نموده است.